Kliknij tutaj --> 🦎 inwestycja w mieszkanie na wynajem

Rynek najmu w czasie koronawirusa wyraźnie zwolnił. Tymczasem, zakup mieszkania pod wynajem to bardzo popularna forma inwestowania oszczędności Polaków. W Jako podsumowanie prezentujemy spodziewane zyski z trzech możliwości inwestowania - lokaty, obligacji, wynajmu mieszkania i equity. W przypadku lokaty bankowej na dzień dzisiejszy przeważnie możemy się spodziewać mniej niż 0,5% zysku w ujęciu rocznym. Nominalnie możemy liczyć na 0,16% co po opodatkowaniu daje nam zaledwie 0,13% zysku. Jednakże stopy zwrotu wyższe niż na lokatach bankowych może dać również inwestycja w mieszkanie na wynajem. Jest to inwestycja bezpieczna, nie wymagająca szerokiej wiedzy z dziedziny nieruchomości, w którą może wejść każdy przeciętny Kowalski. Mieszkanie na wynajem w Polsce vs. inwestycja w amerykańskie REIT-y. Niskie stopy procentowe skutkujące małą atrakcyjnością lokat bankowych i wzrastający poziom zamożności społeczeństwa, to dwa najważniejsze katalizatory boomu na zakup mieszkań na wynajem. Od kilku lat w największych miastach w Polsce mieszkania wykupywane są 8. W Polsce dominuje pogląd, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość, nawet jeśli trzeba posiłkować się przy tym kredytem, niż przez lata wynajmować i w przyszłości "nie mieć z tego nic”. W rzeczywistości jednak nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: "lepiej kupić czy wynajmować mieszkanie". Les Sites De Rencontre En France. Rynek najmu w czasie koronawirusa wyraźnie zwolnił. Tymczasem, zakup mieszkania pod wynajem to bardzo popularna forma inwestowania oszczędności Polaków. W dłuższej perspektywie jest to bezpieczna lokata kapitału, zwłaszcza gdy zakup realizowany jest za gotówkę, w okazyjnej cenie. Jednak gdy takie przedsięwzięcie ma charakter inwestycyjny i odbywa się z udziałem finansowania kredytem hipotecznym, pojawia się pytanie o poziom stopy zwrotu z takiej inwestycji oraz poziom ryzyka inwestycyjnego. Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy lewarowaniu inwestycji mieszkaniowej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii, gdy maleje popyt na wynajem, a czynsze z najmu z miesiąca na miesiąc spadają. Rozważając zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości pod wynajem należy zawsze przeanalizować ryzyko związane z taką inwestycją. Jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem. Zarówno popyt, jak i podaż, mają w tym przypadku charakter lokalny. I to lokalny rynek (relacja popytu i podaży) wyznacza wartość czynszu, jaki możemy uzyskać, a tym samym stopę zwrotu z inwestycji oraz poziom ryzyka jej towarzyszący. Koronawirus zaraził rynek najmu w PolsceKrajobraz kredytów hipotecznych w PolsceCzy warto inwestować w mieszkania?W podsumowaniu Koronawirus zaraził rynek najmu w Polsce W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną). Fakt spadku popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom. – Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku. Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt – wymagają spłacania kolejnych rat. – Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Od dawna jednak nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%), a najbardziej w Warszawie – aż o 7,2% – podsumowuje Jarosław Krawczyk z portalu Otodom. Argumenty przemawiające na korzyść właścicieli nieruchomości oraz potwierdzenie słuszności decyzji o długoterminowej inwestycji w mieszkania na wynajem, wskazuje główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski, który ocenia obecną sytuację również pod kątem dostępności kredytów: – Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości. Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków. Krajobraz kredytów hipotecznych w Polsce Na 31 maja 2020 r. 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych posiadało 4,041 mln Polaków. Łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 477,585 mld zł. W strukturze kredytobiorców wyróżnić można takich, którzy mają więcej niż 2 kredyty mieszkaniowe do spłaty: więcej niż dwa ma 54 486 osób (1,3% ogółu kredytobiorców) w tym: trzy kredyty posiada 44 918 osób; cztery kredyty ma 7 045 osób; pięć i więcej kredytów jest u 2 523 osób. Z osób posiadających więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe większość – 82% to osoby z trzema kredytami mieszkaniowymi. Osoby z trzema i więcej kredytami posiadają 102 577 kredytów, co stanowi 4% wszystkich kredytów mieszkaniowych. 77 048 kredytów to kredyty osób posiadających trzy czynne kredyty mieszkaniowe. BIK przyjął, że osoby posiadające więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe, finansują nieruchomości w celach inwestycyjnych. W takim przypadku osoby te, jako inwestorzy, czerpią korzyści ekonomiczne z wynajmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Lewarowanie transakcji zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (pod wynajem) nie jest jeszcze popularne. Kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja 2020 r. wynosi 22,24 mld zł i stanowi 4,66% łącznego zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych. Z tego 15,9 mld (71,5%) to zadłużenie osób z trzema kredytami. Około 13% kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7%, co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie. Zatem tu szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej. Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego. Jednocześnie trzeba nadmienić, że nie zawsze inwestycja jest realizowana w miejscu zamieszkania kredytobiorcy. Dlatego część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, często w formule kondohoteli, aparthoteli. Ten rodzaj inwestycji opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora nieruchomości, a znaczna część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Koszt m2 jest zatem istotnie wyższy od kosztu metra kupowanego indywidualnie od dewelopera. W obecnej sytuacji zwrot z takiej inwestycji jest bliski zeru zwłaszcza, że zmienia się podejście Polaków do doboru miejsc noclegowych. Zamiast dużych hoteli, rezerwują wypoczynek w domkach położonych z dala od skupisk ludzkich. Czy warto inwestować w mieszkania? Podczas inwestowania własnych oszczędności czy tzw. nadwyżek finansowych, należy zwrócić uwagę na wiele czynników dla powodzenia takiego przedsięwzięcia. Z ostrożnością należy traktować inwestycje w instrumenty kapitałowe czy lokowanie środków na giełdzie, która w obliczu kryzysu pandemicznego raczej czeka na moment odrabiania strat. Choć pieniądze w bankach zawsze są bezpieczne, to sytuacja spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości skłania do poszukiwania innych form lokowania swoich środków. Już obserwuje się nieznaczny odpływ depozytów z banków i poszukiwanie przez Polaków innych bezpieczniejszych form inwestowania. Wybór, oprócz optymalnej dywersyfikacji lokowania swoich środków, powinna determinować decyzja, na jaki okres chcemy inwestować. Alternatywą może być rynek nieruchomości, jednak w przypadku częściowego finansowania kredytem, wiąże się to z określonymi regulacjami, „barierami wejścia” lub w przypadku zakupu za gotówkę zamrożeniem kapitału na dłuższy okres. – Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji – tłumaczy główny analityk BIK. Najgorszym rozwiązaniem są działania pochopne, obserwowane zwłaszcza w początkowej fazie pandemii. Dotyczyły one gwałtownego wypłacania z banków swoich oszczędności życia, przenoszenia ich na ROR lub co gorsza, trzymania ich w domu, w gotówce. To zjawisko rodzące ekonomiczny problem, związany z udzielaniem finansowania w przyszłości, a z perspektywy gospodarstwa domowego – niezrozumiałe zwłaszcza, że przysłowiowe trzymanie gotówki „w skarpecie”, może narazić je na kradzież. W podsumowaniu Sytuacja ekonomiczna związana z epidemią koronawirusa zmieniła podejście Polaków do planowania swoich wydatków. Wyraźnie zmalał konsumpcjonizm, spadł jednak także popyt na kredyty. Klienci z pewnością zastanawiają się nad alternatywnymi sposobami pomnażania kapitału, choć nadal swoje oszczędności trzymają na lokatach, w bankach. Jak wskazują miesięczne dane sektora bankowego, opublikowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, według stanu na 30 kwietnia 2020 r., poziom oszczędności Polaków zwiększa się szybciej niż poziom zadłużenia, depozyty gospodarstw domowych na koniec kwietnia 2020 r. wynosiły 959 mld zł. Z Raportu Narodowego Banku Polskiego o stabilności systemu finansowego z czerwca 2020 r., wydania specjalnego poświęconego skutkom pandemii COVID-19 wynika, że zwiększony popyt na gotówkę oraz przewidywane ograniczenie dochodów sugerują, że „obserwowane dotychczas wysokie tempo wzrostu depozytów gospodarstw domowych może ulec osłabieniu”. Pytanie, czy obecnie jest dobry czas na poszukiwanie okazji inwestycyjnych? Czy w wyniku pandemii Polacy zasięgną opinii doświadczonych w przedmiocie inwestowania i skuszą się po pandemii na inne formy pomnażania kapitału. A może po prostu zredefiniują cele, na które gromadzą oszczędności? Na ten moment, z badań przeprowadzonych przez Związek Banków Polskich wynika, że aż 57% badanych wskazuje jako ważne odkładanie pieniędzy na tzw. czarną godzinę, rzadko mamy sprecyzowane cele, a najrzadziej wskazywanym celem oszczędzania jest zakup mieszkania – deklaruje go jedynie 8% Polaków. Inwestycja w mieszkanie na wynajem – po ilu latach można zarobić? — 28 marca 2022 0 21 Inwestycje na rynku nieruchomości w ostatnich latach cieszyły się niezwykłą popularnością. Szybkie wzrosty cen lokali sprawiały, że wynajem był coraz bardziej rentowny. Choć w ostatnim czasie branża przeżywa wstrząsy, część zmian jest bardzo korzystna dla właścicieli mieszkań. Aby wypracować realny zysk, potrzebne są nie tylko nakłady finansowe ale i czas. Najnowsze raporty jasno pokazują, że im mamy go więcej, tym większa pewność zarobku. Jak to wygląda w praktyce? Gwarancja zysku? Według raportu obejmującego dane z lat 1975-2021 i aż 15 krajów, inwestycja w mieszkanie, które pozostaje w naszych rękach 10 lat, daje niemal pewny zysk. Co więcej, będzie on na tyle duży, by pokonać inflację i uchronić kapitał przed stratami. Mieszkanie, które generuje zysk z najmu, może bez trudu zarobić na ratę i dać właścicielowi choćby niewielki, ale stały miesięczny zysk. Dekada dla specjalistów wciąż jest granicą zysku gwarantowanego, jednak im dłużej nieruchomość pozostaje w naszych rękach, tym bardziej opłacalna staje się inwestycja. Dlaczego? Ponieważ ceny nieruchomości rosną zwykle szybciej, niż produktów i usług. Ta zasada sprawdza się szczególnie ostatnio, gdy ceny lokali mieszkaniowych zaliczają kolejne rekordowe wzrosty. Dane zbierane na przestrzeni lat pokazują, że już po pięciu latach od zakupu mieszkania możemy liczyć na zysk z inwestycji. Oczywiście jego realny kształt zależy przede wszystkim od źródeł finansowania i warunków kredytowych, jeśli w grę wchodzi hipoteka. Jeszcze rok temu kredytobiorcy cieszyli się stabilnym oprocentowaniem i jako rentierzy mogli liczyć na konkretny dochód. Branża najmu w tych latach w Polsce bardzo się rozwinęła, a państwo zdołało uszczelnić system rozliczania rentierów. Ostatnie miesiące przyniosły jednak ogromne zmiany w wysokości rat. Podwyżki wyjątkowo dotkliwie odczują osoby spłacające hipotekę. Sytuacja ta nie oznacza oczywiście straty całego zysku. Właściciele mieszkań pod wynajem zarabiają jednak teraz sporo mniej. Rosnąca wartość nieruchomości to bezwzględny zysk, który chroni naszą inwestycję. Aby jednak z niego skorzystać, trzeba zdecydować się na sprzedaż. Jak wynika ze statystyk, na regularny dochód porównywalny z procentami od zysków możemy liczyć dopiero z upływem czasu. Prócz tego inwestycja w nieruchomość, która była gwarantem zysku jeszcze kilka lat temu, dziś nie jest już tak pewna. Mają na to wpływ nie tylko coraz wyższe koszty życia, ale przede wszystkim różnice stóp procentowych, Dziś, gdy rata kredytu hipotecznego to przynajmniej kilkaset złotych więcej, realny zysk maleje. Prócz tego osoby, które chcą zostać rentierami, muszą przygotować spore nakłady finansowe. W innym przypadku czekają ich długie negocjacje z bankiem. Znalezienie korzystnego kredytu hipotecznego w pierwszym kwartale 2022 roku graniczy z cudem. Ma na to wpływ ciągłe wahanie oprocentowania, które jest szczególnie odczuwalne przy zobowiązaniach długoterminowych. Obecne warunki mogą więc skutecznie zniechęcić inwestorów prywatnych, mimo że popyt na najem będzie rósł. Tę szansę mogą wykorzystać deweloperzy, przeznaczając nowe budynki na najem instytucjonalny. Sposób ujęcia nabytej bądź wybudowanej nieruchomości w księgach rachunkowych oraz – na ich podstawie – w aktywach bilansu zależy od funkcji gospodarczej, jaką ma do spełnienia w danym przedsiębiorstwie. Możliwe są tutaj trzy sytuacje: - nieruchomość jako składnik zapasów – z takim przyporządkowaniem będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy firma zajmuje się budową nieruchomości na sprzedaż (np. deweloperzy), wówczas w okresie budowy lokale będą produkcją w toku, a po jej zakończeniu – produktami gotowymi; bądź też gdy zajmuje się handlem nieruchomościami – wówczas będzie towarem. Zapasy są składnikiem aktywów obrotowych; - nieruchomość jako środek trwały – chodzi tu oczywiście o budowle i budynki (lokale) wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z działalnością podstawową oraz socjalną przedsiębiorstwa (budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe, ale także np. stołówki pracownicze). Naturalnie środki trwałe zaliczamy do aktywów trwałych jednostki; - nieruchomość jako inwestycja – podobnie jak środki trwałe inwestycje zaliczane są do aktywów trwałych, jednakże pełnią odmienną od nich funkcję. Zasadnicza różnica między inwestycjami a środkami trwałymi sprowadza się do ekonomicznej funkcji, jaką nieruchomość ma pełnić. Nieruchomości zaliczane do inwestycji kupujemy po to, by w późniejszym czasie odsprzedać je po wyższej cenie oraz korzystać w międzyczasie z pożytków w postaci czynszów. Definicja będzie spełniona również wówczas, gdy naszym celem jest wyłącznie pobieranie czynszów (bez zakładania wzrostu cen rynkowych) bądź tylko oczekiwanie na wzrost wartości w długim terminie. Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Warunkiem zaliczenia nieruchomości do inwestycji (zamiast do środków trwałych) jest jednak to, że nie zostają one przeznaczone na potrzeby operacyjne przedsiębiorstwa. Inną wynikającą z definicji różnicą jest to, że o nieruchomości inwestycyjnej możemy mówić (w świetle uor) tylko wtedy, gdy jest własnością podmiotu. Środkiem trwałym może być natomiast również nieruchomość będąca własnością innej jednostki, jeśli będzie przez nas użytkowana co najmniej rok na podstawie spełniającej przesłanki z art. 3 ust. 4 uor umowy najmu, dzierżawy bądź leasingu (tzw. leasing bilansowo-finansowy). Sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz księgowania i prezentacji skutków operacji z nią związanych, w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jakie generuje. Jak rozróżnić nieruchomość inwestycyjną od środka trwałego? Spójrzmy na przykładowe sytuacje. Firma świadcząca usługi transportowe postanowiła kupić budynek biurowy, w którym ulokuje dział kadr i księgowość. Kilka wolnych pomieszczeń przeznaczy na wynajem. Mimo to zasadnicza część nieruchomości będzie służyć na potrzeby działalności operacyjnej firmy (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały. Przedmiotem działalności spółki jawnej jest budowa mieszkań oraz domów na sprzedaż i pod wynajem. Do tej pory wszystkie obiekty były budowane w celu odsprzedaży deweloperskiej (zatem księgowane były jako produkcja w toku i produkty gotowe). Obecnie postanowiono jeden z budynków przeznaczyć na wynajem (umowy długotrwałe bądź na czas nieokreślony). W tym wypadku obiekt nie będzie inwestycją. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności podstawowej spółki, wskazanym w jej umowie. Budynek powinien więc zostać zakwalifikowany do środków trwałych. Będzie bowiem służył generowaniu przychodów z działalności podstawowej, tj. tej, do wykonywania której spółkę zawiązano. Firma produkująca i dystrybuująca materiały budowlane ze zgromadzonych środków finansowych wybudowała budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W przyszłości zakłada możliwość odsprzedaży obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie. Jednocześnie przedmiotem działalności podstawowej firmy nie jest działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości ani ich pełni więc funkcję inwestycyjną. Budynek nie służy w działalności operacyjnej przedsiębiorstwa (tj. tej, do prowadzenia której powołano firmę), lecz ma przynosić korzyści z najmu (jest to forma pożytków, na którą powołuje się definicja inwestycji). Spółka zajmująca się produkcją rolną jest wierzycielem firmy X, który od długiego czasu zalega z zapłatą za dostarczone produkty. Strony zawarły ugodę, w świetle której dłużnik X, w miejsce świadczenia pieniężnego, przeniesie na spółkę własność lokalu mieszkalnego. Zarząd spółki założył, że wartość rynkowa nabytego w ten sposób mieszkania w ciągu trzech lat znacząco wzrośnie i wówczas zostanie ono sprzedane. Do tego czasu lokal będzie wynajmowany dotychczasowemu tym wypadku lokal nabyto z powodu braku możliwości zaspokojenia wierzytelności w innej formie, jednakże gospodarcze przeznaczenie kwalifikuje go jako nieruchomość (lokal) o charakterze inwestycyjnym. Spółka spodziewa się pożytków z najmu (który nie jest przedmiotem jej działalności) oraz korzyści z przyszłej sprzedaży obiektu. Spółka nabyła od syndyka masy upadłości grunt, spodziewając się, że sprzeda go korzystnie za około pół roku. W tym wypadku wydatek powinien być ujęty jako towar. Gdyby jednak zarząd liczył na wzrost wartości w dłuższym (ponadrocznym) okresie, grunt należałoby traktować i ująć jako inwestycję w nieruchomość. Zasady księgowej wyceny nieruchomości inwestycyjnej są podobne do reguł ustalania wartości środków trwałych. Inaczej może być w przypadku wyceny bilansowej. Nieruchomość inwestycyjną wyceniamy (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia, kiedy to zostaje wprowadzona do ksiąg, oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Jeżeli nieruchomość kupujemy, wartością, po jakiej powinniśmy ją wycenić i ująć w księgach, będzie cena nabycia względnie cena zakupu, jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie na dzień nabycia uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (stosujemy tutaj art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości, którą zakwalifikowalibyśmy do środków trwałych, zawsze zwiększają jej wartość, bez względu na ich wysokość. Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia (wybudowania) ustalany tak jak przy środkach trwałych. Będzie on obejmował koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytku (tj. co do zasady uzyskania stosownych pozwoleń na użytkowanie). Jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny, a naszym zamiarem jest wynajmowanie lokali, to cena nabycia lub zakupu (koszt wytworzenia) będzie obejmować również niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Jest to konsekwencją zwolnienia z VAT usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Może się oczywiście zdarzyć, że część lokali będzie miała charakter mieszkalny, a część użytkowy. W tym wypadku obiekt będzie generował zarówno obrót zwolniony, jak i opodatkowany. Konieczne będzie więc ustalenie, jaka część podatku naliczonego zawartego w fakturach dotyczących nabycia bądź budowy obiektu będzie mogła być odliczona od podatku należnego (prawdopodobnie zasadne tu będzie zastosowanie art. 90 ust. 9 ustawy o VAT i uzgodnienie zakresu odliczenia z naczelnikiem urzędu skarbowego). Część podatku VAT, której nie można odliczyć, zwiększy wartość nabycia lub koszt wytworzenia. Jak zatem widać, zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnej na dzień nabycia nie różnią się zasadniczo od zasad wyceny środków trwałych. Istotniejsze różnice pojawiają się natomiast przy zasadach wyceny nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy. Zasady te w stosunku do tzw. jednostek kontynuujących działalność określa art. 28 ust. 1 pkt 1a uor. Przepis ten dopuszcza dwa modele wyceny: - nieruchomości zaliczone do inwestycji wyceniamy tak jak środki trwałe, tj. z uwzględnieniem unormowań wskazanych w art. 28 ust. 1 pkt 1, art. 31, art. 32 ust. 1 – 5 i art. 33 ust. 1 uor; - nieruchomości wyceniamy według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Decydując się na inwestycję w nieruchomość, zarząd powinien określić sposób wyceny bilansowej oraz – bezwzględnie – uregulować to w polityce rachunkowości (w części dotyczącej zasad wyceny aktywów i pasywów). Warto przemyśleć sposób wyceny, gdyż może on bardzo istotnie wpływać na obraz aktywów oraz kapitałów własnych jednostki. Przyjęcie pierwszego modelu powoduje, że nasza inwestycja w nieruchomość będzie wyceniana tak jak nabyte nieruchomości zaliczane do środków trwałych. Wycena ta jest dla księgowych sprawą oczywistą i będzie przebiegać w następujący sposób: - cena nabycia lub koszt wytworzenia (względnie wartość po aktualizacji wyceny dokonanej na podstawie stosownego rozporządzenia), - plus nakłady na ulepszenie, - minus dokonane planowe odpisy umorzeniowe, - minus ewentualny odpis z tytułu trwałej utraty wartości aktywu. Wadą tego modelu jest to, że w księgach rachunkowych nasza nieruchomość nigdy nie będzie mogła być przeszacowana „w górę”, do wartości rynkowej (a uściślając – aktualizacja „w górę” będzie wyjątkowo możliwa w razie wydania przez Ministerstwo Finansów stosownych przepisów nakazujących przeszacowanie, czego raczej nie należy się spodziewać). Jeżeli nieruchomość inwestycyjną kupujemy w celu uzyskania korzyści ekonomicznej z przyrostu jej wartości (a przecież to jest istotą i założeniem kwalifikacyjnym dla inwestycji), to ten model wyceny może okazać się nieadekwatny, nie w pełni odzwierciedlający na bieżąco uzyskiwane efekty ekonomiczne. Jego zaletą z kolei jest to, że nie będzie konieczności każdorazowo na dzień bilansowy określania ceny rynkowej (wartości godziwej) aktywu. Stosując go, unikniemy też zasadniczych rozbieżności między wynikiem brutto a podstawą opodatkowania podatkiem CIT. Jeśli z kolei założymy, że nieruchomość inwestycyjna będzie bilansowo wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to prezentowana w aktywach długoterminowych wartość naszej inwestycji będzie zawsze „bliższa obiektywnej prawdy” niż wycena przewidziana dla środków trwałych, bazująca przecież nie na wartościach rynkowych, a głównie na przyjętych założeniach co do tempa amortyzacji. Stosując model wyceny według wartości rynkowej, zyskujemy możliwość wyceny inwestycji „w górę” ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Co więcej, bilansowe odpisy amortyzacyjne nie są tutaj naliczane. Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości aktywu – wówczas najpóźniej na koniec okresu sprawozdawczego (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor) należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego. Gdy wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej z czasem wzrośnie lub zmaleje, należy ją przeszacować. Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób będziemy rozliczać skutki zmian wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej w związku z wyceną bilansową. Zagadnienie to zostało uregulowane w art. 35 ust. 4 uor następująco: „skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe”. Cena nabycia nieruchomości inwestycyjnej wynosi 600 000 zł i w takiej wartości figuruje na koncie 041 „inwestycje w nieruchomości”. Wzrost wartości W związku z uchwaleniem atrakcyjnego planu zagospodarowania okolicznych terenów wartość naszej nieruchomości wzrosła o 20 proc., tj. do kwoty 720 000 zł (potwierdza to sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę operat). Różnicę z przeszacowania (120 000 zł) odnosimy księgowo na konto kapitału z aktualizacji wyceny zapisem: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych”, Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny”. Wydzielenie osobnego konta do ujmowania odchyleń od wartości początkowej inwestycji pozwoli na zachowanie w księgach bezpośrednich danych o cenie nabycia, co ze względów praktycznych jest wskazane. Kapitał, który ujęliśmy na koncie 807, nie podlega podziałowi (nie można wypłacić go właścicielom w formie dywidendy – wynika to nie bezpośrednio z uor, a z uregulowania zawartego w art. 192 kodeksu spółek handlowych). Spadek wartości W następnym okresie sprawozdawczym, wskutek ogólnych tendencji rynkowych, wartość godziwa naszej nieruchomości została oszacowana na 550 000 zł. Stosując art. 35 ust. 4 uor, rozliczenie zmniejszenia o 170 000 zł będzie wyglądało następująco: Ma konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – kwota 170 000 zł, Wn konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – do wysokości uprzedniego przeszacowania „w górę” – kwota 120 000 zł, Wn konto 751 „koszty finansowe” – kwota 50 000 zł (oczywiście nie stanowi kosztu uzyskania przychodów). Ponowny wzrost Przy kolejnej wycenie wartość rynkowa została określona na 620 000 zł (a więc w stosunku do poprzedniej rośnie o 70 000 zł). Rozliczenie wyceny na kontach powinno wyglądać tak: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – 70 000 zł, Ma konto 750 „przychody finansowe” – kwota 50 000 zł (do wysokości odpisu obniżającego, zarachowanego uprzednio w koszty), Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – 20 000 zł. Wszystkie powyższe operacje księgowane na kontach przychodów i kosztów oczywiście nie wywołują skutków podatkowych. Mogą jednak wpływać na aktywa bądź pasywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jak zaksięgować przychody z najmu i wydatki na utrzymanie nieruchomości. Przychody z najmu bądź dzierżawy nieruchomości inwestycyjnej oraz zysk z tytułu zbycia takiej inwestycji należy zawsze odnosić na konto pozostałych przychodów operacyjnych (a nie na konto przychodów ze sprzedaży usług). Zasadę tą stosujemy niezależnie od tego, jaki przyjęliśmy model wyceny bilansowej inwestycji. Natomiast koszty utrzymania inwestycji, takie jak opłaty za media, podatek od nieruchomości, koszty napraw i remontów, koszty dozoru – odnosimy zawsze w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Tam należy księgować również amortyzację, jeśli przyjęliśmy model wyceny właściwy dla środków trwałych (przy modelu wyceny ceną rynkową amortyzacja – jak już wspomnieliśmy – nie wystąpi). Wynika to z ustawowej definicji pozostałych przychodów i pozostałych kosztów operacyjnych. Warto pamiętać, że przychody i koszty inwestycji księgujemy z zachowaniem zasady memoriałowej – w odniesieniu do czynszów oznacza to, że przychód ujmujemy do okresu sprawozdawczego, za który przysługuje, niezależnie od terminu zapłaty. Należności wynikające z czynszów księgujemy na koncie innych należności. Zarówno zakup nieruchomości inwestycyjnej, jak i późniejsze wpływy z czynszów oraz wydatki związane z jej eksploatacją w rachunku przepływów pieniężnych powinny kształtować przepływy z działalności inwestycyjnej. W rachunku sporządzonym metodą pośrednią: - wydatki z tytułu nabycia nieruchomości ujmiemy więc w pozycji B II 2 „Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne”, - wydatki związane z bieżącym utrzymaniem będą ujmowane w pozycji B II 4 „Inne wydatki inwestycyjne”, - zainkasowany czynsz w pozycji B I 4 „Inne wpływy inwestycyjne”. Jak zatem widzimy, eksploatacja nieruchomości inwestycyjnej nie kształtuje przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, co jest zgodne z istotą gospodarczej funkcji analizowanego rodzaju aktywów. W bilansie nieruchomości inwestycyjne ujawniamy w pozycji A IV 1 aktywów „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości”. Wykazujemy tutaj nieruchomości nabyte bądź wybudowane. Powstaje jednak pytanie, gdzie ujawniać nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy? Analizując segment A IV aktywów, nie znajdziemy stosownej pozycji; nie precyzuje tego także uor. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy jednak w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, gdzie wskazano, że nieruchomość w trakcie budowy lub w trakcie pierwszego dostosowywania powinna być traktowana i wyceniana jako środek trwały w budowie. Wobec tego w bilansie nieruchomość taką wykażemy jako środek trwały w budowie (poz. A II 2 aktywów). Musimy jednak pamiętać, by informację o ujęciu nieruchomości inwestycyjnej w budowie w segmencie dotyczącym środków trwałych zawrzeć w dodatkowych informacjach i objaśnieniach, dzięki czemu spełnimy postulat jasności sprawozdania finansowego. Autor jest biegłym rewidentem współpracującym z TPA Horwath Horodko Audit Poznań Przez inwestycje rozumie się aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty. Taką ich definicję znajdziemy w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej uor). Aby uchwycić różnicę między nieruchomością inwestycyjną a nieruchomością operacyjną, tj. środkiem trwałym, spójrzmy jeszcze na definicję z art. 3 ust. 1 pkt 15 uor. Przez środki trwałe każe rozumieć te nieruchomości, które są zdatne do użytku (i kompletne) oraz przeznaczone na potrzeby jednostki, a przewidywany okres użyteczności jest dłuższy niż 12 miesięcy. Apartamenty inwestycyjne to wygodna metoda uzyskania wysokich dochodów przy minimalnym wysiłku. W zasadzie musisz tylko kupić aparthotel - całą resztą zajmie się doświadczony operator. Możesz zarobić nawet 7% wartości apartamentu inwestycyjnego w ciągu roku pod warunkiem, że wybierzesz atrakcyjną lokalizację. W Polsce jest to dość proste - Morze Bałtyckie, góry i wiele miast co roku przyciągają miliony turystów oraz biznesmenów. Wykorzystaj popularność tych miejsc i zarabiaj bez tracenia czasu na znalezienie najemców, podpisywanie z nimi umów, zajmowanie się nieruchomością. Apartamenty inwestycyjne to dobre rozwiązanie dla zabieganych i poszukujących bezpiecznej alternatywy dla wynajmu. Apartamenty inwestycyjne położone są w pobliżu turystycznych atrakcji oraz centrów biznesowych, co zapewnia stały napływ najemców. Wykorzystaj ich świetną lokalizację, aby zyskać stabilne źródło dochodów bez konieczności poświęcania czasu na obsługę najemców. Gośćmi oraz przygotowaniem aparthotelu zajmie się doświadczony operator. Jedyne, co musisz zrobić, to zakupić nieruchomość. Pamiętaj, że Ty również możesz z niej skorzystać. Jeśli zatem marzy Ci się krótki odpoczynek nad morzem lub w górach, czy też musisz odwiedzić dane miasto w celach biznesowych, nie szukaj pokoju w hotelu! Przecież masz swój własny apartament inwestycyjny! A co musisz wiedzieć o tym sposobie inwestowania zanim się na niego zdecydujesz? Apartamenty inwestycyjne - korzyści dla inwestora Popularność tego typu formy inwestowania stale wzrasta z kilku prostych powodów. Po pierwsze, łatwość pozyskania nieruchomości w atrakcyjnym turystycznie czy biznesowo miejscu, często takim, w którym nie można postawić typowych osiedli mieszkaniowych. To świetna opcja zwłaszcza dla osób, które jeżdżą na urlop lub w celach biznesowych w jedno konkretne miejsce i chcą mieć w tym czasie nieruchomość na wyłączność. Apartament inwestycyjny im to zapewnia. Dodatkowo koszt jego utrzymania i zakupu zwraca się, ponieważ jest wynajmowany na krótsze okresy innym osobom. To z kolei druga zaleta aparthoteli. Możesz je mieć na wyłączność, kiedy zaistnieje taka potrzeba, a przez pozostały czas udostępniać turystom czy biznesmenom. Pamiętaj, że każdy właściciel ma możliwość skorzystania również ze wszelkich udogodnień znajdujących się w danym kompleksie. Swój pobyt uprzyjemnisz sobie zatem bilardem, ćwiczeniami na siłowni, pływaniem na basenie itd. Kolejną korzyścią dla inwestora wydaje się brak konieczności poświęcania dużej ilości czasu, aby otrzymać wysoki zwrot z inwestycji. Tak naprawdę to operator zajmuje się pozyskiwaniem najemców, reklamowaniem obiektu, organizowaniem sprzątania, naprawami czy podejmowaniem gości. Zyskujesz więc czas, który w przypadku tradycyjnych form wynajmu musiałbyś poświęcić na dojazd do nieruchomości, remonty, naprawy, szukanie gości itp. Nikt nie będzie dzwonił do Ciebie w środku nocy z pytaniami o wolne terminy, nie będziesz musiał pilnować kalendarza itd. Dodatkowo, jeśli kupisz apartament inwestycyjny w atrakcyjnej lokalizacji, będzie on z pewnością chętnie wynajmowany. Unikniesz zatem problemu związanego z nieudaną inwestycją, co ma często miejsce w przypadku wynajmu tradycyjnego. Nieraz okazuje się, że tanio nabyte domki letniskowe nie przynoszą zysku, ponieważ ich lokalizacja nie odpowiada turystom. Apartament inwestycyjny łatwiej wynająć biznesmenom, a typowo wakacyjny zagranicznym turystom, zwłaszcza że typ budowy i charakter przedsięwzięcia jest tu nieco inny. Ofertę komercyjną prościej wypromować niż zwykłe mieszkania na wynajem, goście także czują się bezpieczniej - zapewnia im to system hotelowy. Rozliczanie za dobę, opieka wykwalifikowanego personelu, szybkie uzyskanie pomocy - takie aspekty bardziej przemawiają do zamożnych turystów. Dodatkowo apartamenty inwestycyjne są odpowiednio wyposażone, a ich design wyróżnia się nowoczesnym podejściem do architektury. Ty decydujesz o tym, jak będzie wyglądać wnętrze nieruchomości - możesz w ten sposób uniknąć aranżacji typowo hotelowych oraz dostosować ją do swoich upodobań. Kupiłeś aparthotel nad morzem? Jeśli znajduje się w inwestycji, której właścicielem jest duży deweloper, może on zaproponować Ci możliwość skorzystania również z innych jego nieruchomości. Na przykład zamiast na wakacje do swojego apartamentu nad morzem, możesz wybrać się do Warszawy czy w góry. Tego typu elastyczność to ogromna zaleta, którą oferuje coraz więcej deweloperów zajmujących się budową i sprzedażą aparthoteli. A co, jeśli znudzi Ci się wynajmowanie? W apartamencie inwestycyjnym możesz zamieszkać, jak również przekazać nieruchomość dzieciom czy rodzinie. Inną opcją jest jego zyskowna sprzedaż - wszak, jak każda nieruchomość, także i ta zyskuje na wartości. Zwłaszcza, jeśli wybrałeś aparthotel w atrakcyjnej lokalizacji. Niewątpliwie jednak największą zaletą apartamentów inwestycyjnych jest wysoki zwrot z inwestycji. Realnie szacuje się, że możesz zarobić do 7% wartości nieruchomości w skali roku, niemniej wiele inwestycji osiąga wyniki powyżej tej liczby. Dużo zależy tu od odpowiedniej lokalizacji, ale też dobrej reklamy. Jeśli ta pierwsza jest świetna - nie zawsze potrzebuje tej drugiej. Jeśli zatem chciałbyś ulokować kapitał w apartamentach inwestycyjnych, Twoim pierwszym krokiem będzie znalezienie atrakcyjnego miejsca, które przyciągnie najemców i zapewni Ci stabilny zysk. Jak to działa? Apartament inwestycyjny jest nieco innym produktem niż zwykły domek letniskowy czy mieszkanie na wynajem. Przede wszystkim stanowi on część ogromnej inwestycji składającej się z pozostałych apartamentów, a także części wspólnych, jak baseny, siłownie, kręgielnie, sauny, a nawet spa. Kupując aparthotel nie jesteś zdany sam na siebie. Zazwyczaj większe ośrodki skupiające wielu inwestorów albo mają własnych operatorów, albo mogą zaproponować doświadczone firmy, które zajmą się pozyskaniem nabywców, pilnowaniem odpowiedniej wysokości czynszu itd. Warto wiedzieć, że po zakupie to Ty jesteś właścicielem konkretnej części nieruchomości - zostajesz wpisany w jej księgę wieczystą, zyskujesz udziały w częściach wspólnych i gruncie, na którym wybudowano kompleks apartamentów inwestycyjnych. Możesz w każdej chwili sprzedać swój aparthotel lub w nim zamieszkać. Z operatorem ustalasz nie tylko zakres jego obowiązków, ale także takie aspekty, jak terminy, w których nieruchomość pozostaje do Twojej wyłącznej dyspozycji. W tej kwestii trzeba wiedzieć, że w zależności od zysku, jaki chcesz osiągnąć, apartament inwestycyjny może zostać udostępniany najemcom prawie przez cały rok lub np. tylko w sezonie wakacyjnym. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że inwestorzy korzystają z nieruchomości nie więcej niż miesiąc w roku. Dzięki temu udaje się osiągnąć maksymalne zyski z wynajmu aparthotelu. Z operatorem musisz również ustalić wysokość Twojego czynszu - to właśnie on stanowi podstawę zysku, jaki osiągniesz. Przez kilka pierwszych lat - zazwyczaj 2-3 - co miesiąc na Twoim koncie pojawi się określona suma wynagrodzenia za wynajem apartamentu inwestycyjnego. Po tym okresie zysk ten zależeć już będzie od obłożenia, ale również obrotności operatora czy zwyczajnie - fluktuacji na rynku turystycznym lub nieruchomości. Czyli im więcej osób wynajmie Twój apartament inwestycyjny, tym więcej zarobisz. Pamiętaj, aby podpisać z deweloperem oraz operatorem odpowiednie umowy, w których w szczególności opisane zostaną wszelkie aspekty prawno-finansowe, reklamacyjne, obowiązki itp. Warto zwłaszcza naciskać na dostęp do systemów rezerwacyjnych, dzięki czemu na bieżąco będziesz wiedzieć, kiedy Twój apartament inwestycyjny został zarezerwowany i wynajęty. W umowie z deweloperem trzeba określić takie aspekty, jak kara za nieterminowość oddania inwestycji, natomiast z operatorem - za niewywiązywanie się ze swoich obowiązków (zaniedbania w stosunku do gości oraz apartamentu - np. niesprzątanie). Ryzyko zakupu aparthotelu Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na nieruchomość w Świnoujściu, czy też w Warszawie tuż przy centrum biznesowym, to zawsze jest inwestycja kapitału, która wiąże się z ryzykiem. Obecnie systemy zakupu są dość bezpiecznie i szybko się rozwijają. Jednak czasem trudno uniknąć problemów związanych z fluktuacjami na rynku nieruchomości czy w branży turystycznej. Jak zatem zminimalizować ryzyko? Przede wszystkim wybieraj doświadczonych deweloperów i operatorów, którzy mogą pochwalić się już udanymi projektami. Unikaj ofert od osób bez żadnego doświadczenia w tym temacie, zwłaszcza jeśli oferują ogromne zyski na poziomie 10% i więcej. Nie korzystaj również z ofert przedsiębiorców, którzy nie mają własnych operatorów oraz nie oferują pomocy doświadczonych w tym temacie firm. Pojawia się bowiem ryzyko oszustwa. Od operatora zawsze żądaj możliwości podglądu do systemów rezerwacyjnych oraz przejrzystości w działaniach, zwłaszcza operacjach finansowych. Najlepiej też skorzystać z ofert z początkowym zyskiem gwarantowanym, a nie takich, które już na wstępie oferują procent od utargu. Każdy nowy ośrodek musi bowiem mieć czas na rozkręcenie biznesu i to zadanie w tym przypadku powinno spoczywać na barkach operatora, a nie inwestora. Istotnymi elementami będą umowy, które warto konsultować z prawnikami. Można również podpytać bardziej doświadczonych w tym temacie inwestorów, którzy mogą doradzić w trudnych sytuacjach. Ostatnie miesiące pokazały, że niewidoczny gołym okiem wirus może w krótkim czasie rozłożyć na łopatki gospodarkę na całym świecie. Inflacja galopuje, giełda notuje najwyższe w historii spadki, a mocne dotąd waluty tracą na wartości. Sytuacja tak nagła, że wielu z nas w lekkim popłochu zastanawia się, gdzie ulokować wolne środki, żeby ich nie stracić. Dwie względnie pewne opcje to złoto i nieruchomości. Tego pierwszego od dawna nie ma na rynku, te drugie onieśmielają nowicjuszy. Czy słusznie? Postaramy się przybliżyć temat osobom, które dopiero planują zainwestować w nieruchomości i nie za bardzo wiedzą, od czego zacząć. Jaki jest próg wejścia przy inwestowaniu w nieruchomości? Inwestowanie w nieruchomości większości z nas kojarzy się z kupnem mieszkania na wynajem. Tymczasem to tylko jedna z możliwości. Przede wszystkim nie zawsze trzeba kupować i niekoniecznie wynajmować, żeby się opłacało. Na starcie nie trzeba więc dysponować dużą gotówką. Na dobrą sprawę im mniejszą kwotę zainwestujesz na początku, tym mniejszy stres i ryzyko. W miarę zdobywania doświadczenia, poziom inwestycji można zwiększać. Trzeba też pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to zwykle nie jest dochód pasywny. Nie sprowadza się do wyłożenia gotówki i liczenia zysków. Przy nieruchomościach prawie zawsze jest coś do zrobienia. Potrzebne będą zatem pieniądze, ale i czas. Na szczęście do pewnego momentu są one wymienne. Jeśli masz dużo czasu, a mniej pieniędzy, możesz wiele rzeczy dopilnować samodzielnie. Jeśli czas to towar deficytowy, ale masz spory budżet, część zadań możesz zlecić. Jeśli masz mało czasu i mało pieniędzy, dobrze się zastanów, czy to właściwy moment na inwestowanie w nieruchomości. Jakie zatem formy inwestowania w nieruchomości są bezpieczne? W którym przypadku ważniejszy jest czas, a kiedy pieniądze?Jakie jest ryzyko i stopa zwrotu? Sprawdźmy. Podnajem nieruchomości To forma dobra na początek, gdy nie chcemy od razu inwestować dużych środków, ale mamy sporo czasu. Co to jest podnajem? To sytuacja, kiedy wynajmujemy komuś nieruchomość, która nie należy do nas. Najpierw sami ją najmujemy od właściciela, a następnie pełnimy funkcję gospodarza i wynajmujemy ją kolejnym osobom. Konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a w umowie, którą zawieramy z właścicielem, musimy mieć jego zgodę na dalsze wynajmowanie. W umowie warto też jak najdokładniej doprecyzować zasady współpracy, np. na jaki okres właściciel udostępnia nam nieruchomość, jakie prace można wykonać, aby podnieść jej atrakcyjność itp. Warto również zainwestować w odpowiednie szkolenie, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa i dobrymi praktykami. Czy podnajem się opłaca? Twój dochód to różnica między czynszem zapłaconym Tobie przez podnajmujących, a tym, który musisz zapłacić właścicielowi mieszkania, pomniejszona o ewentualne koszty poniesione przez Ciebie w celu zwiększenia atrakcyjności oferty. Jeśli najmiesz “mieszkanie po babci” oraz zainwestujesz trochę czasu i środków w jego odświeżenie, wymianę mebli, czy pozbycie się gratów (oczywiście po uzgodnieniu tego z właścicielem), standard nieruchomości istotnie się zwiększy, a to uzasadni wyższy czynsz. Twój zarobek może więc być całkiem spory. Największe stopy zwrotu uzyskuje się przy podnajmowaniu krótkoterminowym, ale trzeba mieć wówczas czas na dopilnowanie stanu nieruchomości i częste poszukiwanie klientów. Kupno nieruchomości pod wynajem To opcja dla tych inwestorów, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości. Przy tej inwestycji poziom zaangażowania pieniędzy i czasu jest podobny. Nie wystarczy kupić i znaleźć najemców. Zwykle lokal trzeba najpierw wyremontować, przystosować i wyposażyć, a potem również dbać o jego stan. Przed zakupem warto przemyśleć jaka forma wynajmu nas interesuje, bo od tego zależy wybór nieruchomości. Wynajem długoterminowy Grupa docelowa to np. młode pary, studenci, czy pracownicy, którzy na stałe mieszkają w innej miejscowości. Zaletą takiej formy jest w miarę stabilny przychód z czynszu, a jednocześnie mniej obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Pod taki wynajem najlepiej sprawdzą się niewielkie mieszkania zlokalizowane w miejscu atrakcyjnym dla naszych lokatorów - dla młodych, będzie to kameralne osiedle z przedszkolem, sklepami, przychodnią w pobliżu, dla studentów - zlokalizowane niedaleko od uczelni i dobrze skomunikowane z miastem. Mieszkania te z reguły są dość drogie. Wynajem krótkoterminowy Naszymi lokatorami będą najczęściej turyści, ewentualnie studenci zaoczni, czy np. uczestnicy szkoleń i konferencji. Dlatego istotna jest lokalizacja nieruchomości i dobra komunikacja z centrum miasta, które jest głównym celem krótkich pobytów. Na taki wynajem najlepiej sprawdzi się większa nieruchomość, w której można wynajmować odrębne pokoje różnym gościom. Trzeba ją jednak dostosować, zapewniając odpowiednią liczbę łazienek, dostęp do kuchni, czy dodatkowe wyposażenie, tj. żelazko, ręczniki, czy pościel. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się większa rotacja lokatorów oraz większe zaangażowanie z naszej strony, związane chociażby z koniecznością sprzątania i przygotowania nieruchomości dla kolejnych gości. Trzeba się też liczyć z szybszym zużywaniem wyposażenia i częstszymi naprawami. Niezbędne jest zorganizowanie systemu rezerwacji, wydawania kluczy, czy sposobu rozliczania z lokatorami. Czy wynajem się opłaca? To zależy - od lokalizacji nieruchomości, jej standardu, a nawet lokatorów. Przy szacowaniu opłacalności, oprócz ceny zakupu i spodziewanej wysokości czynszu, trzeba uwzględnić opłaty notarialne i sądowe, podatek, ubezpieczenie oraz ewentualne wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości pod wynajem. Później dojdą również koszty remontów (planowanych i nieprzewidzianych), czy sytuacje, gdy nie będziemy mieli lokatorów, a trzeba będzie ponosić koszty bieżące. Należy się więc liczyć z tym, że realny zysk odczujemy po pewnym czasie. Wartość nieruchomości raczej nie będzie spadać, więc inwestycja jest bezpieczna, nawet wówczas, gdy sytuacja na rynku wymusi obniżenie ceny wynajmu. Na ten moment (maj 2020) średnia stopa zwrotu z inwestycji, przy założeniu, że nie wspieramy się kredytem, wynosi ok. 6%. Wydaje się, że w obecnej sytuacji nawet wzięcie kredytu hipotecznego na sfinansowanie części inwestycji, będzie opłacalne. Stopy procentowe są przyjazne kredytobiorcy, a rezerwa finansowa przyda się na awaryjne sytuacje. Dla porównania oprocentowanie lokat bankowych obecnie jest niższe od wskaźnika inflacji, w związku z tym dają one zerowy lub wręcz ujemny zwrot z inwestycji. Przed zakupem przede wszystkim trzeba przemyśleć, komu i na jakich zasadach chcemy wynajmować nieruchomość oraz jakimi środkami i możliwościami dysponujemy. Od tego zależy bowiem wybór lokalizacji, wielkości czy nawet standardu kupowanej nieruchomości. Przyda się też znajomość rynku i okolicy. Zakup mieszkania w niewielkiej miejscowości, gdzie nie ma żadnych atrakcji ani miejsc pracy, raczej się nie opłaci - nawet jeśli jego cena jest bardzo atrakcyjna. Za to relatywnie drogie mieszkanie w pobliżu uczelni, czy dużej korporacji, może się zwrócić kilkukrotnie. Kup tanio, sprzedaj drożej - czyli flipping nieruchomości Ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność, choć wbrew pozorom wcale nie jest tak prosta, jak się może wydawać. Zasadniczo polega na zakupie nieruchomości w cenie poniżej wartości rynkowej (często w kiepskim stanie), zwiększeniu jej standardu i szybkiej sprzedaży za dużo wyższą cenę niż kupiliśmy. Czasami konieczny jest generalny remont, ale można trafić na takie okazje, gdzie wystarczy drobne odświeżenie, czy home staging, którego koszt jest symboliczny, aby sprzedać nieruchomość ze sporym zyskiem. Czy house flipping się opłaca? Średnia stopa zwrotu przy flippingu mieszkań to 15%, ale w niektórych przypadkach może wynieść 30%, a nawet 50% i więcej. Jednak trzeba pamiętać, że obowiązuje tu zasada, że im łatwiejszy wydaje się zarobek, tym więcej pułapek czeka po drodze: niedoszacowanie zakresu remontu, który pochłonie tyle środków, albo będzie tak długotrwały, że zwrot z inwestycji będzie symboliczny lub koszty bieżące pochłoną zysk, kupno nieruchomości bez potencjału (nieatrakcyjna dzielnica, uciążliwe sąsiedztwo), która zamiast zysku przysporzy tylko kłopotu, nieumiejętnie prowadzona sprzedaż i przez to uzyskanie niższej ceny, lub długie poszukiwanie nabywcy (które generuje dodatkowe koszty). Ponadto trzeba pamiętać, że na rynku jest dość duża konkurencja, nie tylko ze strony pośredników nieruchomości, którzy pierwsi wyłapują najlepsze okazje, ale również ze strony bardziej doświadczonych inwestorów. Trzeba poświęcić sporo czasu na znalezienie atrakcyjnej okazji, nie tylko przeglądając ogłoszenia (te zresztą w większości najpierw przechodzą przez ręce pośredników), ale też szukając bardziej aktywnie - niekoniecznie w miejscu zamieszkania. Przyda się odpowiednia wiedza teoretyczna dotycząca branży nieruchomości oraz obowiązujących przepisów prawnych i podatkowych, a także znajomość sytuacji na rynku lokalnym. Inne formy inwestowania w nieruchomości Jeśli dysponujemy większym kapitałem i mamy już nieco rozeznania na rynku, możemy spróbować zainwestować w nieruchomości z większym progiem wejścia. Nieruchomości komercyjne Coraz więcej firm nie czuje potrzeby posiadania własnej siedziby i woli najmować przestrzeń biurową, magazynową czy “roboczą”. Dlatego dla inwestorów z większym kapitałem, zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem pod działalność gospodarczą będzie całkiem intratną formą ulokowania kapitału. Najemcy biznesowi to z reguły dłuższe umowy, a zatem stabilne źródło przychodu. Próg wejścia jest dość wysoki, bo nie tylko cena nieruchomości jest spora, ale często trzeba ją przystosować pod wymagania przyszłych najemców. Niezbędne jest dobre zbadanie rynku i potrzeb, aby wiedzieć, pod jaką branżę się nastawić. Być może w danej okolicy zamiast kolejnej przestrzeni biurowej bardziej sprawdzą się lokale gastronomiczne. To ważne, bo jeśli miejsce będzie atrakcyjne biznesowo dla najemcy, to i my zyskamy. Nie ma nic gorszego od inwestycji, która na siebie nie zarabia, więc w naszym interesie leży, aby nie stała pusta. Czy opłaca się kupować nieruchomości komercyjne pod wynajem? Zasadniczo tak. Rentowność inwestycji można założyć albo zestawiając cenę zakupu z ceną wynajmu i obliczając, kiedy “wyjdziemy na zero”, albo bardziej profesjonalnie - obliczając stopę zwrotu, czyli dzieląc roczny dochód netto z wynajmu przez wartość nieruchomości. Średnia stopa zwrotu w tym momencie to 7-9%. Warto zauważyć, że przy obecnych stopach procentowych, nawet biorąc kredyt hipoteczny, którego raty obniżą nam dochód netto, stopa zwrotu wychodzi dodatnia. Grunty - czy to się opłaca? Kupno działki, którą potem można sprzedać z zyskiem to dobry pomysł, ale pod pewnymi warunkami. Warto zapoznać się z planem zagospodarowania otoczenia oraz planami inwestycyjnymi zarówno samorządu, jak i innych inwestorów w pobliżu. Wówczas nie ryzykujemy, że w sąsiedztwie naszej działki powstanie w przyszłości uciążliwa działalność, która zniechęci kupujących. Dodatkowo znając lokalny rynek oraz wady i zalety okolicy, łatwiej będzie o wstępną analizę szansy znalezienia klienta, który będzie gotowy nam zapłacić odpowiednio wysoką cenę. Czasem na zwrot z inwestycji przyjdzie nam jednak poczekać. Condohotele - inwestycja wysokiego ryzyka Ta forma inwestycji polega na tym, że kupujemy pokój w hotelu, lub apartamentowcu, i w ten sposób stajemy się jego udziałowcami, a zatem uczestniczymy w podziale zysku. To inwestycja ze sporym progiem wejścia (ceny za mkw takich apartamentów zwykle są dwucyfrowe) i równie sporym ryzykiem. Niezależnie bowiem czy umówimy się na stały procent od zysku przez określony czas (zwykle 6-7%), czy na podział zysków, to zawsze zależy on od… zysku całego hotelu. W branży turystycznej wcale nie jest on taki pewny, bo wystarczy, że nie dopisze pogoda lub przytrafi się pandemia (choć tego chyba żadne ryzyko inwestycyjne nie uwzględniało) i zysk może okazać się niewielki, lub wręcz stracimy. Jeszcze większe ryzyko ponosimy, finansując budowę takich nieruchomości bez wcześniejszego sprawdzenia wiarygodności inwestora. Bankructwo firmy lub po prostu nieuczciwość dewelopera może nas pozbawić sporej kwoty. Przedstawiliśmy kilka możliwości inwestowania w nieruchomości, zarówno dla początkujących, jak i dla tych nieco bardzo wtajemniczonych inwestorów. Łatwo zauważyć, że o ile nie popełnimy podstawowych błędów, lub nie skusi nas zbyt korzystna okazja (która okaże się pułapką), to większość inwestycji da nam zwrot wyższy niż lokaty bankowe. Taka forma będzie też dla początkujących bezpieczniejsza niż giełda, bo zainwestowane pieniądze cały czas “widać”. Nieruchomości również wolniej niż inne branże reagują na wahania gospodarki, a ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkań. Zachęcamy jednak najpierw do zgłębienia tematu, najlepiej na szkoleniach organizowanych przez profesjonalistów, gdyż zagadnienie proste nie jest a po co uczyć się na własnych błędach, skoro można na cudzych. Fot. tytułowa: Created by Freepik.

inwestycja w mieszkanie na wynajem